多額の借金を長期間にわたって返していく住宅ローンには、どうしても滞納のリスクがつきまといます。景気が低迷する昨今、やむを得ず支払いを滞納してしまい、誰にも相談できず1人で不安を抱えている人も少なくありません。

そこでこの記事では、住宅ローンが返済できない時のリカバリー方法を滞納の進行レベルごとに分かりやすく解説していきます。うっかり1、2回滞納してしまった時はもちろん、完全に返済の見通しが立たなくなった状態でもできることはあります。何もせず手をこまねいて後悔するよりも、まずは行動に移すことが大切です。

この記事には、住宅ローンの支払いに困った時、できるだけ有利な条件で生活を立て直す方法が書かれています。ピンチの時にはぜひ、ガイドとしてお役立てください。

住宅ローンが返済できない時はどうする?

月々の住宅ローンがどうしても返済できなくなった時、どのような対応を取るべきなのでしょうか。考えられる選択肢は3つあります。

  • 返済条件の変更
  • 任意売却
  • 競売

次にそれぞれの内容を簡単に見ていきましょう。

1.返済条件の変更

住宅ローンが返済不能になった時や今後の支払いを滞納してしまいそうな時、金融機関の相談窓口に問い合わせると事情次第では返済の条件を緩和してくれることがあります。

返済条件を変更できる理由の一例

  1. 会社が倒産した
  2. リストラされた
  3. 給与やボーナスが減額された

趣味の借金や自己都合の退職などは別として、上記のようなやむを得ない事情であれば、金融機関側も月々の返済額を減らすなどの救済措置を講じてくれます。

2.任意売却

任意売却とは住宅ローンが残った状態で自宅を売却することを指します。
任意売却がうまくいけば、自宅を売って得たお金を残りの住宅ローンの支払いにあてることができます。

3.競売

競売とは住宅ローンを返済できない状態が一定期間続いた場合、裁判所を通して自宅が強制的に売却されてしまうことを言います。
自宅を売却して得た代金は手元に残らず、金融機関や保証会社などの債権者によって分配されます。

3つの選択肢のうち返済条件の変更が最も低リスクで取り組みやすく、次いで任意売却、競売の順にリスクとデメリットが増していきます。
次章以降では1から順にそれぞれのメリットとデメリットをさらに詳しく解説していきます。

返済条件を変更する場合のメリット、デメリット

住宅ローンが返済できない時、最もリスクが低く簡単に着手できるのが金融機関に相談して返済の条件を変えてもらうことです。
ここでは、返済条件を変更する場合のメリットとデメリットを紹介します。

メリット

  1. 電話や窓口で気軽に相談できる
  2. 状況に応じた様々な救済措置がある

1.電話や窓口で気軽に相談できる

ほとんどの金融機関が返済方法に関する専用のコールサービスを設けています。電話であればいつでも簡単に問い合わせることができ、担当者と直接顔を合わせることもないので必要以上に緊張せずに済みます。
もちろん、店舗に出向いて相談することも可能です。大手銀行の場合はプライバシーに配慮して専用の個室やブースを用意していることもあります。

2.状況に応じた様々な救済措置がある

返済不能になった(あるいはなりそうな)理由に応じて、金融機関側が以下のような救済措置を取ってくれます。

ボーナスがカットされた、もしくはゼロになった場合 ボーナス返済の予定を取り消し、その分を毎月の返済分へ振り替える。
医療費など予期しない出費がかさんだ場合 毎月の返済額を一定期間減らす。
リストラや転職で収入が減った場合 住宅ローンの返済期間を延長し、その分、月ごとの返済額を減らす。

デメリット

  1. 総支払額が増える
  2. 審査がある

1.総支払額が増える

住宅ローンの返済条件を変更すると、ほとんどの場合で返済期間が延長されます。その分だけ金利がかさみ、トータルの返済額が増えてしまうことになります。

2.審査がある

返済条件の変更するためには、住宅ローン契約時と同様に収入や勤務状況などの審査を受ける必要があります。審査の結果によっては条件の変更が受けられない点に注意が必要です。

次章では、任意売却のメリットとデメリットを解説します。

任意売却のメリット、デメリット

住宅ローンが返済不能になりそうな時、金融機関に相談しても状況が改善できないことがあります。そんな時は次善の策として任意売却という手段があります。
任意売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

  1. 競売よりも高い価格で売却できる
  2. 条件次第で自宅に住み続けることができる
  3. 自分の意志で手続きを進められる

1.競売よりも高い価格で売却できる

自宅を任意売却すると、多くの場合、市場価格の1〜2割減程度で売ることができます。一方、競売にかけられてしまうと市場価格の4〜5割減の価格でしか売れないことが一般的です。

2.条件次第で自宅に住み続けることができる

リースバック方式」あるいは「親子(親族)間売買」という方法を使えば任意売却した後もそのまま自宅に住み続けることが可能です。

リースバック方式とは?

自宅をリース会社や投資家に任意売却し、その後、相手方に渡った元自宅を賃貸物件として借りる方法です。
毎月の家賃はこれまで支払っていた住宅ローンの返済額よりも多少割高になりますが、将来的に収入が安定し、家計の状態が改善すれば家を買い戻すことができます。

親子(親族)間売買とは?

自宅を親や子(あるいは親族)に任意売却し、リースバック方式と同じように賃料を払って住み続ける方法です。相手が身内であるため、家賃の支払いなどで困った時に相談しやすいというメリットがあります。

3.自分の意志で手続きを進められる

任意売却は金融機関と協議して行うため、自宅をいくらで誰に売るのか、いつまでに引き渡すのかといった重要な条件を自分ペースに合わせて決めることができます。

デメリット

  1. 売却しても住宅ローンを完済できないことがある
  2. 連帯保証人の同意が必要
  3. ブラックリストに滞納の記録が残る

1.売却しても住宅ローンを完済できないことがある

任意売却では市場価格に近い値段で自宅を売却できますが、それでも残りの住宅ローンを完済するには足りないことがあります。そうした場合は残った住宅ローンの返済を続けていくことになります。

2.連帯保証人の同意が必要

住宅ローンを契約する時に連帯保証人を立てていた場合、任意売却にともなってその人の同意を得る必要があります。
連帯保証人に連絡が取れない時や同意してもらえない時は任意売却をすることができません。特に、離婚した元妻が連帯保証人になっているケースでは手続きが難航することがあるので注意が必要です。

3.ブラックリストに滞納の記録が残る

任意売却をして残債を清算できたとしても、信用情報機関には住宅ローンを滞納したという記録が残ります。これは一般的なローンの支払いが滞った時と同じくいわゆる「ブラックリスト入り」となり、その後5年程度は大口のローンを組むことができなくなります。

次章では、住宅ローンが返済できない時の選択肢として一番デメリットの多い競売について解説します。

競売のメリット、デメリット

何らかの理由で任意売却ができなかった時や、住宅ローンを滞納したまま放置し続けた場合、最終的に自宅は競売にかけられることになります。
競売のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットはない

競売は他の方法に比べてデメリットが多く、これといった利点もありません。強いて挙げるなら住宅ローンの返済不能状態に一応の決着が付くことですが、自宅を売るなら任意売却の方がはるかに条件が良いため、あえて競売を選ぶ合理的な理由はありません。

デメリット

  1. 売却価格が安い
  2. 残債を一括返済しなくてはいけない
  3. プライバシーに配慮を受けられない
  4. 引っ越しの日程を選べない

1.売却価格が安い

自宅が競売にかけられると、多くの場合、市場価格より6〜5割程度安い値段で落札されてしまいます。

2.残債を一括返済しなくてはいけない

競売になった場合、残りの住宅ローンは裁判所が定めた期日までに現金で一括返済しなくてはいけません。
任意売却の場合は分割返済が認められますが、競売ではそうした救済措置がないためその後の生活再建がいっそう困難になります。

3.プライバシーに配慮を受けられない

自宅が競売にかけられてしまうと、その情報が裁判所のホームページで一般に公開されるため、近所や職場の人に住宅ローンを滞納したことを知られてしまう場合があります。

4.引っ越しの日程を選べない

競売は裁判所の権限で強制的に手続きが進められるため、引っ越しなどの日程を自分のペースに合わせてもらうことができません。
落札された後も自宅に残っていると不法占拠者とみなされる恐れがあるため、引っ越し費用を自己負担してすみやかに家を明け渡す必要があります。

このように、競売は3つの選択肢の中でも最も条件が不利になります。
次章では、住宅ローンを滞納してしまった時、こうした最悪のケースに陥らないために知っておきたい保険の基礎知識を解説します。

滞納の理由によっては保険が効くこともある

住宅ローンを契約する際は、原則的に誰でも「団体信用生命保険(団信)」という保険に加入することになっています。
住宅ローンを返済できない時、理由によってはこの団信が適用されることがあります。

団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡あるいは高度障害を負った際に保険金が下り、残りの住宅ローンをすべて弁済できるという生命保険の一種です。

団信が適用される条件は?

1.住宅ローンの契約者が死亡した時

一家の大黒柱を事故や病気で突然失い住宅ローンの支払いどころではなくなってしまった時も、団信に入っていれば保険が適用されて住宅ローンの残額をゼロにしてもらうことができます。
ただし、契約者が団信に加入した日から1年以内に自殺した時は弁済の対象外となります。

2.高度障害状態になった時

住宅ローンの契約者が視力や言語機能、手脚の一部などを失い、他人の介護なしでは日常生活を送れなくなった場合も住宅ローンの弁済を受けられます。
ただし故意に高度障害状態になった場合は弁済の対象外となります。

3.特定の病気になった時(特約を付けていた場合)

団信が適用対象は死亡と高度障害のみですが、その他の病気になった時に備えて様々な特約を付けることができます。

特約の一例
がん保障 死亡と高度障害に加えてがんになった時も弁済の対象に
3大疾病保障 上記に加え脳卒中、急性心筋梗塞も対象に
8大疾病保障 上記に加え糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病も対象に

こうした特約を付けていた場合は、対象となる病気になった時も住宅ローンを弁済してもらうことができます。

団信はもしもの時、残された家族を住宅ローン返済の苦労から解放してあげられる大切な保険です。住宅ローンを組む際は必ず加入し、自分に合った特約を付けるなどして万一の事態に備えましょう。

次章では、住宅ローンを滞納してしまった時に絶対にしてはいけないNG行動について解説します。

住宅ローンを滞納したら絶対にしてはいけないこと

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、そのことを他人や家族に知られたくないと思うあまり間違った対処をしてしまう人もいます。
しかし多額の借入をしている状況で誤った対応をすると取り返しのつかない事態を招きかねません。特に、以下のような対応は絶対にしてはいけません。

  1. 請求書や催告書を放置する
  2. 消費者金融からお金を借りる
  3. 専門家に相談せず1人で抱え込む

では、順に解説していきます。

1.請求書や催告書を放置する

金銭的な問題を改善できる見込みがなく、住宅ローンの完全に返済を諦めてしまった人に多いのが請求書や催告書を無視してしまうことです。その状態で何もせず放っておくと自宅は強制的に競売にかけられてしまいます。

2.消費者金融からお金を借りる

住宅ローンの平均的な金利は2%程度ですが、消費者金融では15%以上の金利がかかります。
簡単な審査ですぐにお金を借りることができる消費者金融ですが、住宅ローンの支払いに利用するのは誤りです。単なる一時しのぎはできても、かえって借金を増やしてしまうことになるので絶対にやめましょう。

3.専門家に相談せず1人で抱え込む

住宅ローンという多額の借金を抱えた状態で1人でできることは限られています。滞納を誰かに打ち明けるのは恥ずかしい、億劫だという感情はもっともですが、自分だけで解決しようと考えると経済的にも精神的にも追い詰められ、家族にも大きな負担がかかります。

住宅ローンを滞納してしまったら(あるいは滞納しそうになったら)、絶対に上記のような対処はせず、必ず金融機関の担当者に連絡を取りましょう。競売よりずっと有利な任意売却の手続きをとることができますし、早めに相談すれば返済条件の変更に応じてもらえることもあります。

次章では、住宅ローンが返済できないまま放置しているとどのようなことになるのか、実際の流れを順を追って解説していきます。

返済不能のままにしておくとどうなる?

住宅ローンが返済できないまま何の対策も取らずにいると、事態は以下のように進んでいきます。

  1. 請求書が届く
  2. 催告書が届く
  3. 代位弁済通知が届く
  4. 競売開始決定通知が届く
  5. 退去命令が下る

では、順を追ってくわしく見ていきましょう。

1.請求書が届く

給与の振り込みが遅れたり大きな買い物をしたりといった理由で、たまたま銀行口座から住宅ローンが引き落としできなかったという経験をした人は意外と多いものです。
こうした最初の1回の滞納についてはそれほど深刻に考える必要はありません。金融機関から「今月の入金がまだ確認できていないので再度ご入金ください」といった旨の請求書が届くので、すぐに振り込みをすれば解決します。
ただし、この請求書を放置すると次は催告書という通知が届きます。

2.催告書が届く

催告書とは、これ以上滞納を続けると「期限の利益」を喪失するという通達です。「期限の利益」とは住宅ローンを分割して返済する権利のことで、通常の住宅ローン契約者は滞納せず支払いを続けることを全体にこの権利を保障されています。
催告書を受け取ってから3~6ヵ月で「期限の利益」を喪失し、残りの住宅ローンを全額一括で返済しなくてはいけなくなります。

3.代位弁済通知が届く

催告書の次は代位弁済通知という文書が保証会社から届きます。
代位弁済通知とは、保証会社が契約者に代わって住宅ローンを一括返済したという知らせです。これは支払い義務がなくなったという意味ではなく、保証会社が返済を立て替えただけの状態です。ここから先は住宅ローンの返済先が金融機関から保証会社に変わります。
代位弁済通知に対して何のアクションもせずにいると、保証会社は住宅を競売にかけることで建て替えた住宅ローンを回収することになります。

4.競売開始決定通知が届く

代位弁済通知を放置すると次は競売開始決定通知が裁判所から届きます。
通知が届くと自宅に裁判所から執行官が来て現況調査を行います。その際、執行官は家の鍵を勝手に開けたり部屋の写真を撮影したりしますがこれを拒否することは法的にできません。

5.退去命令が下る

競売開始決定通知が届いてから数ヶ月から半年で競売が開始されます。
自宅が落札されてしまうと退去命令が裁判所から下されます。これにも法的な強制力があるため、すみやかに自宅から出て行かなくてはいけなくなります。

住宅ローンを滞納すると、このような流れで自宅が競売にかけられてしまいます。最悪のケースを避けるためには、どんなに遅くとも代位弁済通知が届く前に金融機関に相談しましょう。

次章では、人はどんな時に住宅ローンを滞納してしまうのか、よくあるシーンを取り上げてその対応策を見ていきます。

住宅ローンを滞納しやすいシーンとその対応策

ここでは、住宅ローンが返済できなくなった場合のよくある理由を具体的に見ていきながら、その対策について解説します。

シーン1:健康診断でがんが見つかり療養のため退職した

対策:団体信用生命保険の特約を確認し、医師の診断書を金融機関に提出しましょう。
病気が理由で収入がダウンし、住宅ローンが返済できない状態になってしまったケースです。
病気の種類によっては団体信用生命保険の特約でカバーできる可能性があります。この場合、がん特約を付けていれば保険金が下りて住宅ローンが完済されます。

シーン2:妻が産休・育休を取るため世帯収入がダウンした

対策:金融機関に相談して返済条件を変更してもらいましょう。
共働き夫婦の場合、二人分の収入を前提に住宅ローンを借り入れることがあります。しかし妻が産休や育休を取ってしまうとその間の収入がゼロになり、住宅ローンの返済が難しくなってしまいます。
こうした場合は、金融機関に収入ダウンが一時的なものであることを説明して返済条件の変更を申し出ましょう。
その際は育休を何年間取得する予定なのか、復職後の収入はどの程度見込めるのかといった数年先の計画をしっかり立てておくとよりスムーズです。

シーン3:投資に失敗して多額の借金ができた

対策:早めに任意売却の手続きを始めましょう。
サイドビジネスで失敗するなど、自分の責任で多額の借金を背負ってしまうこともあります。こうした場合、現状では住宅ローンを返済できる見込みが立たないため、すみやかに任意売却の手続きを取る必要があります。

次章では、住宅ローンの返済に困った時に取るべき最も賢い方法について解説します。

理想は「滞納する前に相談」がベスト!

住宅ローンは返済できない状態になってからも取れる対策がありますが、最も賢いのは支払いを滞納してしまう前に金融機関に相談することです。
滞納してしまってから相談するよりもずっと金融機関側の心証が良く、正直に現状を打ち明ければ場合によっては支払いを一定期間猶予をしてくれることもあります。
どうしても事前の相談が難しく、すでに滞納を続けてしまっている場合は任意売却を視野に入れましょう。こちらも金融機関に連絡するのは早ければ早いほど有利な条件で売却できる可能性が高くなります。

次章では、住宅ローンが返済不能になった人を狙う詐欺について解説します。

住宅ローンが返済できないと詐欺に狙われる!?

住宅ローンを返済できず自宅が競売にかけられてしまった人を狙う詐欺の事例が報告されています。

自宅が競売にかけられると、裁判所のホームページで物件の情報が一般に公開されます。するとこれを見た任意売却の代行業者や弁護士事務所から電話、ダイレクトメール、訪問営業などが来ることがあります。
こうした業者の中には、お金を騙し取ることが目的の詐欺グループが混ざっている可能性があるため注意が必要です。手口としては先に手数料を取って音信不通になるパターンや、実際に自宅を売却されその代金を持ち逃げされるパターンなどがあります。

自宅を手放した上に詐欺に遭ったのでは泣きっ面に蜂です。こうした被害を避けるためには「他より有利な条件で任意売却できる」といった売り文句を真に受けず、金融機関から信頼できる業者を紹介してもらうことが大切です。

次章では、住宅ローンが返済できない時に覚えておくべき重要ポイントを簡単にまとめます。

まとめ

住宅ローンが返済できない時、知っておきたい基礎知識をまとめました。

  • 滞納してしまった時の対策は「返済条件の変更」「任意売却」「競売」の3つ。
  • 金融機関に相談して返済条件を変更する方法は将来的に完済できる可能性もあり、最も低リスク。
  • 任意売却は比較的有利な条件で自宅を手放せるので、返済不能になったら早めの手続きを。
  • 競売にはメリットがないので、請求書や催告書は絶対に放置しないように!

やむを得ない事情で住宅ローンを滞納してしまっても、最後の競売に行き着くまでにはいくつかの救済措置が残されています。金融機関とよく相談して、できるだけリスクの少ない方法で解決を図っていきましょう。