住宅ローンを契約するにあたって、まとまったお金を事前に支払っておく「頭金」。
かつては頭金を用意するのは当たり前で「物件価格の20%が相場」などとよく言われていました。しかし現在は頭金がなくても組める住宅ローンが増えてきています。

  • 実際のところ、頭金はなくてもいいの?」
  • それとも用意した方がお得なの?」
  • 頭金を用意するなら、いくら程度が妥当な金額?」

選択肢が広がった一方で、住宅ローンの頭金に対してこのような疑問を持つ人も増えています。そこでこの記事では頭金の相場やメリット、デメリットを紹介しながら、頭金の最適な決め方を分かりやすく解説していきます。

最後まで読むことで、頭金がなくても住宅ローンは組めるのかがわかり、自分は頭金を入れるか入れないかを決める判断材料となるでしょう。

住宅ローンに頭金は必要?

頭金の必要性に関しては、専門家の間でも意見が割れることがあります。ここではまず、「住宅ローンに頭金は必要ない」とする考え方と、「住宅ローンを組むなら頭金は必須」とする考え方をそれぞれ見てみましょう。

頭金不要論

以前の住宅ローンには「融資限度額」というものが設けられていました。これは住宅の購入に必要なお金の80%程度までしか貸し付けないというもので、必然的に残り20%のお金は自己負担、つまり頭金として用意する必要がありました。
しかし現在では融資限度額はほとんどの金融機関で撤廃され、必要な金額の100%を融資してくれるようになりました。そのため頭金は以前ほどの必要性がなくなったことは確かです。

頭金必要論

頭金なしでも住宅ローンを組むことは確かにできますが、頭金を用意すると住宅ローンの審査に通りやすくなったり、優遇してもらえたりといった多くの恩恵を受けられます。長期的に見て返済も楽になるため、確実に完済したいのなら頭金を用意するに越したことはないという意見が現在も主流を占めています。

頭金が必須ではなくなった現在でも、ほとんどの住宅ローン契約者が頭金を用意しています。このことからも頭金が「マストではないがベター」な要素であることが分かるはずです。

次章からは、頭金を入れる場合、どれほどの金額を用意するのが適切なのか解説していきます。

頭金の理想は1,000万円

住宅ローンを組む際、頭金をいくら用意すればいいのかは悩ましい問題です。
そこでまずは国土交通省がまとめた「平成28年度 住宅市場動向調査報告書」をもとに頭金の一般的な金額を見ていきましょう。

調査によると、新築戸建て住宅を購入する場合の借入額は全国平均でおよそ3,000万円でした。このうち頭金の割合は約32%で、金額で表すと1,000万円弱が平均値であるという結果が出ています。
また、分譲マンションの場合も戸建てと同じく、借入額の30%程度が平均的な頭金でした。

借入額の30%を頭金として用意できれば住宅ローンの審査も有利に進む上、金利の負担を抑えて毎月の返済を楽にすることができます。
しかし実際には3,000万円の家を買おうとする時に、1,000万円の頭金を用意するというのは簡単なことではありません。コツコツ貯金をしている間にも金利が上昇したり、目を付けていた物件が売れてしまったりする可能性もあります。頭金30%はあくまで理想的な金額と考えた方がいいでしょう。

では、現実的なラインとしての頭金はいくらくらいなのでしょうか。
次章では「これくらい用意できればスムーズに家が買える」という頭金の現実的な相場について解説します。

頭金の相場は300万円から

頭金は住宅ローン借入額の30%程度の金額を用意できれば理想的と言われています。
しかしそこまでの貯蓄を持っていない場合は、もっと少額の頭金で住宅ローンを組むという手段もあります。では、最低限度の頭金とはいくら程度が相場なのでしょうか。

1つの目安になるのは「借入額の10%」です。
これは借入額に対して10%の頭金を用意すると、金利を引き下げる優遇措置を用意している銀行が多くあるためです(ソニー銀行、新生銀行、楽天銀行など)。またフラット35でも同様に頭金10%以上で適用金利を引き下げてもらえます。

住宅ローンの一般的な借入額である3,000万円で計算するなら、その10%にあたる300万円を用意すれば頭金を入れるメリットが十分にあると言えます。1,000万円は厳しくても、300万円を貯めるのは現実的なラインだと感じる方も多いのではないでしょうか。

頭金を入れて住宅ローンを組むと、金利優遇以外にも様々なメリットがあります。次章ではこの点をさらに詳しく解説し、デメリットについてもあわせて考えていきます。

頭金を入れる場合のメリットとデメリット

住宅ローンを組む際に頭金を用意しておくと、以下のようなメリットが得られます。

頭金を入れる3つのメリット

  1. 審査に通りやすくなる
  2. 総返済額を安く抑えることができる
  3. 金利が優遇されることも

では、メリットを1つずつ詳しく見ていきましょう。

1.審査に通りやすくなる

住宅ローンには事前の審査があり、年収や健康状態、勤続年数などが一定の基準を下回ると融資を断られてしまうことがあります。ただし、頭金を用意できればその他の基準が厳しくても審査にパスできる可能性が高まります。

2.総返済額を安く抑えることができる

頭金を用意するとその分だけ利息分の負担が減り、総返済額を安く抑えることができます。当然、毎月の支払額も頭金なしの場合より安くなります。

3.金利が優遇されることもある

金融機関によっては、頭金の金額に応じて住宅ローンの金利を引き下げてくれることがあります。目安となるのは借入額の10%以上ですが、優遇措置の基準は金融機関によって異なるため事前に確認しておくことが重要です。

次に、頭金を用意して住宅ローンを組む際のデメリットを解説します。

頭金を入れる2つのデメリット

  1. 家計に負担がかかる
  2. 買い時を逃してしまうことも

では、順に見ていきましょう。

1.家計に負担がかかる

頭金の相場は数百万円以上で、決して安い金額ではありません。無理して頭金を用意しようとすれば当然家計に負担がかかります。
ただでさえ家を買った直後は引っ越し費用や家具の購入費などで出費がかさみます。そんな時に貯蓄を大きく切り崩して頭金を払ってしまうと、事故や病気、収入ダウンといったもしもの時のトラブルに対応できなくなる恐れもあります。

2.買い時を逃してしまうことも

頭金を貯めている間に欲しかった住宅や土地が売れてしまうこともあり得ます。また、現在は低調が続いている住宅ローン金利ですが、今後いつ上昇するか分かりません。頭金が貯まった時には今より金利が上がっていたということになれば本末転倒です。
さらに住宅ローンの審査には年齢制限があります。特に40代以上の人の場合、数年かけて貯金をしている間に年齢制限に引っかかってしまうケースもあります。

次章では、反対に頭金なしで住宅ローンを組んだ時のメリットとデメリットを解説します。

頭金を入れない場合のメリットとデメリット

最近では頭金ゼロでも契約できる住宅ローンが増えてきました。頭金なしで住宅ローンを契約すると、以下のようなメリットが得られます。

頭金を入れない2つのメリット

  1. 買い時を逃がさない
  2. 家計に負担がかからない

では順に詳しく見ていきましょう。

1.買い時を逃がさない

超低金利が続いている現在は、家を買うチャンスだと言われています。頭金が貯まるのを待つよりも、今すぐ現在の安い金利で住宅ローンを契約する方が長期的に見て得をする場合があります。
また、好条件の土地や物件はすぐに買い手がついてしまいます。理想のマイホームを手に入れるためには、目を付け次第すぐに契約してしまった方が買い時を逃がさずに済みます。

2.家計に負担がかからない

頭金を入れなければ、住宅ローンを契約した直後でも貯蓄が大きく減ることはありません。そのため何かと物入りな新生活をゆとりを持って始めることができます。

次に、頭金なしのデメリットを見ていきましょう。

頭金を入れない2つのデメリット

  1. 総返済額が増える
  2. 自宅を売る時に不利になる

内容を順に詳しく解説していきます。

1.総返済額が増える

頭金を入れずに家を買おうとすると、その分だけ住宅ローンの借入額が増えることになります。頭金を入れた場合と比べて適用金利も高くなることが多いため、トータルでの支払額が多くなってしまいます。

⒉自宅を売る時に不利になる

やむを得ない事情で住宅ローンの返済ができなくなった時は、自宅を売却してその代金で残債を支払わなくてはいけません。
しかし頭金なしで家を買っているとその分だけ借入額が多くなり、家の売却したお金だけでは残債を清算できないことがあります。つまり家を手放した上に借金だけが残る可能性が高くなるのです。

頭金ありと頭金なしを比較すると、それぞれに一長一短があり、一概にどちらが優れているとは言い切れないことが分かります。
そこで、次章ではそれぞれのケースでシミュレーションを行い、金銭面でどのような差が生まれるのかを具体的に見ていきます。

頭金を入れた場合の借入シミュレーション

ここでは、フラット35で新築戸建てを購入する際の平均的な条件をベースに、頭金を借入額の10%と20%用意して住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを行います。
なお、シミュレーションには「フラット35クイックシミュレーター」を使用しました。

借入の条件

借入金額 3,000万円
借入期間 35年
金利 1.1%(固定)

頭金10%のシミュレーション結果

借入金額 2,700万円(頭金300万円)
毎月の返済額 7万8,000円
頭金を含めた総返済額 3,555万円

頭金20%のシミュレーション結果

借入金額 2,400万円(頭金600万円)
毎月の返済額 6万9,000円
頭金を含めた総返済額 3,493万円

頭金が多いほど総返済額が減る!

頭金が10%の場合と20%の場合では、毎月の返済額に約1万円の差が出ることが分かりました。また、総支払額も頭金20%の方が60万円以上安く抑えることができました

次章では、同じ条件で頭金を入れずに住宅ローンを借りた場合のシミュレーションを行います。

頭金を入れない場合の借入シミュレーション

ここでは、先ほどと同じくフラット35で新築戸建てを購入する際の平均的な条件をベースに、頭金を用意せず住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを行います。

借入の条件

借入金額 3,000万円
借入期間 35年
金利 1.1%(固定)

頭金なしのシミュレーション結果

借入金額 3,000万円(頭金0円)
毎月の返済額 8万7,000円
総返済額 3,616万円

頭金10%のケースと比較すると、毎月の返済額は約1万円高くなり、総支払額も約60万円高くなることが分かりました。

注意!頭金ゼロだと金利が高くなることも

上記では同じ条件でシミュレーションを行いましたが、実際には頭金を入れずに住宅ローンを組むと、頭金ありの場合よりも金利が高くなるケースがあります。
今回例にとったフラット35でも、頭金10%以上と10%未満では適用金利に以下のような差があります。

頭金に応じた適用金利(フラット35の場合)

頭金10%以上 1.170%
頭金10%未満 1.610%

この条件で再度シミュレーションを行ってみましょう。

頭金なしのシミュレーション結果(金利1.6%)

毎月の返済額 9万4,000円
総返済額 3,920万円

実際は頭金なしで住宅ローンを組むと、頭金10%の場合に比べて毎月の返済額は1万6,000円高く、総返済額では365万円も高くなります。

このように、適用金利に差があるケースでは、頭金なしではかえってトータルの出費がかさんでしまうことが分かります。
ただし、頭金は必ずしもあるだけのお金を用意すれば良いというわけではありません。次章では頭金を入れる場合に忘れてはいけない、貯金に関する注意点を解説します。

頭金とは別に現金を残しておくべき理由

頭金を入れて住宅ローンを組む場合、手元には頭金とは別にまとまった現金を残しておく必要があります。これは家を買う時、土地と建物の他に「諸経費」というお金がかかるためです。

住宅購入に必要な諸経費

  1. 手付金(住宅価格の5〜10%程度)
  2. 税金と手数料(戸建は住宅価格の6〜8%程度、マンションは3〜5%程度)
  3. 家具家電の購入費、引越し代など

上記のうち手付金、税金、手数料は住宅ローンを「契約する際に」「現金で」金融機関に支払うものです。つまり合計で住宅価格の8〜18%程度の現金を頭金とは別に用意しておく必要があるということです。
また、新居での生活には様々な出費が伴います。新しい家具や家電を買ったり、引っ越し業者に支払ったりするお金も現金で別途確保しておかなくてはいけません。

半年分の生活費は確保するべし

諸経費を考慮せずに貯蓄の大部分を頭金にあててしまうと、住宅を買った後の家計が大ピンチになってしまいます。病気や収入ダウンなど予期しないトラブルに備えるためにも、最低でも半年分の生活費にあたる現金は予備費として口座に残しておいた方が賢明です。

せっかく手に入れた新居での生活が苦しいものになってしまっては本末転倒です。まずは貯金の中から住宅購入に必要な諸費用ともしもの時のための予備費を確保した上で、残ったお金から頭金の金額を決めるようにしましょう。

ただし「諸費用と予備費を確保しようとすると、今の貯金では十分な頭金が用意できない……」というケースも往々にしてあります。次章では、そんな時でも有利な条件で住宅ローンを組む方法について解説します。

頭金が足りなくても住宅ローンは組める!

頭金の金額は住宅価格の10〜20%程度が一般的です。しかしそれだけの現金を一度に用意できない場合でも、住宅ローンの条件を少しでも良くする方法はあります。

頭金は少額でもOK

頭金なしで住宅ローンを組もうとする場合、ネックになるのが事前の審査です。頭金がある場合と比較してチェックが厳しくなる傾向にあるため、場合によっては審査に落ちてしまうことがあります。
ただし、頭金を少しでも用意しておけば金融機関側の心証は大きく変わります。例えば50万円や100万円といった住宅価格の10〜20%に満たない金額でも構いません。少額でも頭金があれば審査に通る可能性は上がるため、できる範囲で用意するようにしましょう。親族などから援助をしてもらうのも有効です。

諸費用と予備費の確保は忘れずに

頭金が足りなくても住宅ローンを組むことはできますが、その場合でも住宅購入に伴う諸費用は現金で用意しておかなくてはいけません。また様々なリスクに備えて新生活のための予備費も向こう半年分は確保しておきたいところです。住宅ローンの契約は余裕をもった返済計画を立てた上で行うようにしましょう。

次章では、親族から頭金の援助を受ける場合に税金をお得にする方法とその注意点を解説します。

親族に頭金を援助してもらう時の注意点

住宅ローンを組んで家を買う際、頭金にあたる現金を親や祖父母などから援助してもらうケースも多々あります。ただし、親族からお金をもらう際は贈与税に注意しましょう。

贈与税とは?

親族や知人から金品をもらった時に課される税金が贈与税です。
贈与税は累進課税という仕組みを取っていて、もらった金額が多いほど課税額も大きくなり、一般的な贈与の場合ではもらった金額に応じて10%〜55%の贈与税が課せられます。
ただし例外があり、1年間に贈与されたお金の合計が110万円以内であれば非課税となります。

家を買うための贈与も非課税の対象になる

一般贈与とは別に、もらったお金を住宅の取得に使う場合に限って最大3,000万円まで贈与税が非課税になる制度があります。それが「住宅取得等資金贈与の非課税制度」です。
この制度の対象となるには以下のような条件を満たす必要があります。

「住宅取得等資金贈与の非課税制度」の主な条件

  1. 父母あるいは祖父母からの贈与であること(配偶者の父母・祖父母は対象外)
  2. 贈与を受ける側の年収が2,000万円以下であること
  3. 贈与を受ける側の年齢が20歳以上であること
  4. 住宅の床面積が50㎡〜240㎡以下であること
  5. 当該制度の申告書、戸籍謄本、登記事項証明書など必要な書類を揃えて納税地の所轄税務署に提出すること

一般贈与では半分近くを税金として取られてしまうケースでも、この制度を利用すれば100%贈与を受け取ることができます。親族から高額の贈与を受けられる人は得に必ず申告しましょう。

次章では、住宅取得で税金をお得にするためのもう1の方法である「住宅ローン控除」と頭金の関係を解説します。

頭金を入れると住宅ローン控除で損をする?

 
頭金は住宅ローンの審査をスムーズにし、金利をお得にするために重要な要素ですが、一方で「住宅ローン控除と併用するとかえって損をする」と言われることがあります。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除は正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、住宅ローンを組んで家を買った場合、契約から10年にわたってローン残高の1%に相当する税金が戻ってくるお得な減税制度です。例えば3,000万円の住宅ローンを契約した場合、その年は30万円が返ってくることになります。

頭金と住宅ローン控除、どっちを優先した方が得?

住宅ローン控除はローン残高が多いほど戻ってくるお金も多くなるしくみです。そのため「頭金を入れない方が住宅ローンの残高が多くなり、控除されるお金が増える分だけ得をする」という考え方もあります。
ただし、実際に住宅ローン控除の恩恵が頭金のメリットを上回るためには、以下の条件を満たしている必要があります。

1.住宅ローンの金利が1%以下である

住宅ローン控除の控除率はローン残高の「1%」です。
そのため自分が契約している住宅ローンの適用金利が1%以下であるなら、支払う利息より住宅ローン控除で戻ってくる税金の方が多くなります。
反対に長期固定金利タイプなどで金利が1%を超える住宅ローンを組んでいる場合は控除の効果が少なくなるため、頭金を入れることを優先した方がお得です。

2.還付額以上の税金を納めている

住宅ローン控除では、自分が以前に支払った所得税や住民税の一部がローン残高に応じて戻ってきます。例えば住宅ローンの残高が3,000万円あれば30万円の控除を受けることができますが、そもそも税金を30万円以上支払っていない場合はその恩恵を十分に得ることができません。
所得税や住民税は年収から計算することができます。住宅ローンの残高と照らし合わせ、還付額以上の税金を納めているかどうか事前に確認しましょう。

このように住宅ローン控除を最大限お得に活用するためには、頭金を減らしたり無くしたりする方が有利なケースもあります。「住宅ローン控除(減税)シミュレーション」のようなシミュレーションサイトを利用して、自分にとって最適な頭金の額を算出してみることをおすすめします。

次章では、住宅ローンと頭金に関するこれまでの情報を分かりやすくまとめ、これだけは知っておきたい重要ポイントをおさらいします。

まとめ

住宅ローンの頭金について、知って得する重要ポイントをまとめます。

  • 頭金の一般的な相場は借入額の10〜20%
  • 頭金のメリットは「審査に通りやすい」「金利が優遇される」「総支払額を抑えられる」
  • ただし家計を圧迫したり、頭金を貯めている間に買い時を逃すデメリットも
  • 親族から贈与を受ける場合は非課税制度を利用できる
  • 適用金利が1%以上の場合は住宅ローン控除を優先させた方が得になることも

住宅ローンの頭金で失敗しないコツは、諸経費と予備費を確保した上で無理のない金額を頭金にあてることです。長期の返済計画をしっかり立て、様々な角度からシミュレーションを行って頭金の金額を決めていきましょう。